О «гаражной амнистии» и общем имуществе в гаражных объединениях

До недавнего времени владельцы незарегистрированных гаражных
строений могли признать свое право собственности на них только в судебном
порядке, но с 1 сентября 2021 года Федеральным законом No 79-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» введена процедура, которая позволяет до 1 сентября 2026 года
по упрощенной схеме зарегистрировать право собственности на гаражи
и на земельные участки под ними.
Законом о «гаражной амнистии» определены правила предоставления
гражданам земельных участков, на которых размещены гаражи, возведенные
до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (до 30 декабря 2004
г), которые находятся на государственной или муниципальной земле,
являются капитальной постройкой, в том числе в составе гаражного
кооператива.
Не попадают под «гаражную амнистию» так называемые «ракушки»,
самовольные и стихийные постройки, подземные гаражи в многоэтажных
домах и в офисных комплексах, пристройки к другим объектам
недвижимости.
Чтобы воспользоваться законом о «гаражной амнистии», гражданину
необходимо обратиться в соответствующий орган государственной власти
или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка
(а при необходимости и образовании) под существующим гаражом с
приложением любого документа, подтверждающего факт владения гаражом,
технического плана гаража, проектом межевания (в том случае, если гараж
не стоит на кадастровом учете).
В случае принятия положительного решения орган государственной
власти или орган местного самоуправления самостоятельно направляет в
Росреестр необходимые документы для кадастрового учета и регистрации
права собственности на гараж и земельный участок, на котором он
расположен, что позволяет гражданам осуществить указанные процедуры
бесплатно.
Таким образом, узаконив гараж, гражданин оформляет право
собственности на объект, сделки с которыми становятся доступными и
безопасными.
Необходимо отметить, что в процессе функционирования закона о
«гаражной амнистии» законодательно устранены ранее существовавшие
пробелы в данной области: появился закон, который урегулировал
отношения по совместному владению, пользованию и распоряжению
имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании
собственников гаражей в границах территории гаражного назначения, а
также собственников машино-мест и нежилых помещений, находящихся в
гаражных комплексах.
С 1 октября 2023 вступил в силу Закон No 338-ФЗ «О гаражных
объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации», который определяет понятия «территория
гаражного назначения», «гаражный комплекс», гараж».
Ранее законодательно не было закреплено понятие «гаража», эта
постройка не имела самостоятельный правовой статус, теперь же, с 1
октября 2023 года под гаражом понимается нежилое здание,
предназначенное исключительно для хранения транспортных средств, а
земельный участок, на котором расположен такой гараж, теперь именуется
«территорией гаражного назначения». Такая территория устанавливается
проектом межевания территории. Согласно новому закону, гараж может
иметь до двух наземных этажей и подвал, быть отдельно стоящим объектом
или иметь общие крышу, коммуникации, стены с другими гаражами.
Появилось понятие «гаражные комплексы» - сооружение или здание
для хранения транспортных средств, имеющее машино-места. Но без
территорий гаражного назначения, а с земельным участком для размещения
гаражного комплекса. В состав гаражного комплекса могут также входить
нежилые помещения.
Все общее имущество, принадлежащее на праве собственности
гаражному кооперативу, признается теперь общей долевой собственностью
собственников гаражей. Доля каждого собственника в праве общей
собственности на общее имущество в границах гаражного сообщества
определяется пропорционально общей площади его гаража или машино-
места. Собственник такой доли не может распорядиться ею (продать,
подарить, передать по наследству) отдельно от гаража, которым владеет, не
может и требовать выделить его часть из общего имущества гаражного
сообщества.
С учетом приведенных положений, изменения внесены в ч. 1 ст. 42
Федерального закона от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» - государственная регистрация права
собственности на гараж, машино-место, нежилое помещение одновременно
является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права
общей долевой собственности на общее имущество, расположенное в
границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе.
Рамки использования общего имущества устанавливает общее
собрание собственников. При этом, на общее имущество нельзя обратить
взыскание. Таким образом, при взыскании долга по взносам с члена
сообщества получить этот долг за счет реализации общего имущества
невозможно.